擁壁のある土地｜購入前に確認したい安全性と費用
擁壁のある土地｜購入前に確認したい安全性と費用
「見晴らしが良くて、相場より安い土地を見つけた！」
そう思って現地を見に行くと、土地の前に高いコンクリートの壁（崖）がそびえ立っている…。滋賀県内、特に大津市の山の手エリア（比叡平や青山、仰木の里など）で土地を探していると、こうした「擁壁（ようへき）のある土地」によく出会います。
見晴らしが良いというメリットの反面、この「擁壁」のチェックを怠ると、後から数百万円〜一千万円以上の追加費用がかかるという恐ろしい事態になりかねません。
この記事では、擁壁のある土地の購入前に絶対に確認すべき「安全性」と「隠れたコストリスク」をプロ目線で解説します。
※本記事は2026年現在の建築基準法およびがけ条例等の法規に基づき作成しています。
目次
- 1. そもそも擁壁（ようへき）とは何か？
- 2. 安全性の証明「検査済証」はあるか？
- 3. 恐怖！やり替え工事にかかる「数百万円」
- 4. 滋賀県の「がけ条例」による建築制限
- 5. まとめ：安い土地には理由がある
1. そもそも擁壁（ようへき）とは何か？
高低差のある土地で、高い方の土（斜面）が崩れてこないようにせき止めているコンクリートや石積みの壁のことです。
擁壁の上に家を建てる場合、または家の裏に擁壁がある場合、その擁壁が地震や大雨で崩れないほどの強度が担保されていなければ、家を建てる許可（建築確認）が下りません。
2. 安全性の証明「検査済証」はあるか？
高さ2mを超える擁壁を作る場合、役所に申請し、完了検査を受ける義務があります。
中古の土地を買う際は、不動産会社に「この擁壁の『検査済証』はありますか？」と必ず確認してください。
昔に作られた古い擁壁（特に大谷石や玉石積み）の場合、この検査済証がない「不適格擁壁」であることが多く、そのままでは上に家が建てられない可能性が非常に高くなります。
3. 恐怖！やり替え工事にかかる「数百万円」
検査済証がない、あるいはひび割れ（クラック）や水抜き穴からの泥水流出など、擁壁の劣化が進んでいる場合は、「擁壁のやり替え（作り直し）」が必要になります。
既存のコンクリートを壊し、土を掘り出し、新たに強固な擁壁を作り直す工事は、高さや長さによりますが数百万円〜1,000万円以上かかることも珍しくありません。
「土地が相場より500万円安かったけれど、擁壁の工事で800万円かかり、結果的に高くついた」というのは、よくある失敗談です。
4. 滋賀県の「がけ条例」による建築制限
擁壁をやり替えない（またはやり替えられない）場合、自治体が定める「がけ条例（滋賀県建築基準条例等）」が適用されます。
これは、「がけ（擁壁）が崩れてきても安全なように、がけから〇メートル以上家を離して建てなさい」というルールです。
これにより、50坪の土地を買ったのに、安全距離を取るために家を建てられる面積が半分以下になってしまった、という事態が起こり得ます。
・土地の下見では、擁壁に「水抜き穴」があるか、壁が膨らんでいないかを見る
・隣の敷地の擁壁が崩れそうな場合も、自分の家に被害が及ぶリスクがある
・擁壁リスクの判断は不動産屋ではなく「建築士（工務店）」に依頼する
5. まとめ：安い土地には理由がある
高低差のある土地は、水害に強く眺望が良いという素晴らしいメリットもあります。しかし、そこにかかる「造成費用」を見逃してはいけません。
Superior夢暮では、土地探しの段階で建築士が同行し、「この土地に家を建てるための総コスト」を正確に見極めてアドバイスいたします。
「検討中の土地の擁壁が安全か見てほしい」
「がけ条例にひっかかるかどうやって調べる？」
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