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空き家対策法改正｜2025年の変更点と影響まとめ

不動産 2025.11.19

#大津/建築/不動産 #不動産売買 #空き家

筆者三谷亜希子　

不動産キャリア11年

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空き家対策法改正｜2025年の変更点と影響まとめ

「実家を相続したけど、誰も住んでいない」「遠方で管理が難しい」…そんな「空き家」の問題が、今、これまで以上に大きなリスクに変わろうとしています。
2023年12月に施行された「改正空き家対策特別措置法」により、管理が不十分な空き家に対する行政の目が厳しくなり、固定資産税が最大6倍になる可能性が出てきました。

この記事では、空き家法の主な変更点と、所有者への具体的な影響、そして手遅れになる前に行うべき対策を、ポイントを絞って詳しく解説します。

1. 何が変わった？空き家対策特別措置法の改正ポイント
2.【最大のリスク】固定資産税が「最大6倍」になる仕組み
3. あなたの空き家は大丈夫？「管理不全空き家」の基準
4. 所有者が今すぐやるべき3つの選択肢
5. Superior夢暮の空き家・活用サポート

1. 何が変わった？空き家対策特別措置法の改正ポイント

今回の法改正の最大のポイントは、従来の「特定空き家」（放置すれば倒壊など著しく危険な状態）に加え、その一歩手前の状態である「管理不全空き家」という新たな区分が創設されたことです。

これまでの制度
倒壊寸前など、よほど危険な「特定空き家」に指定されない限り、税金の優遇は受けられた。
新しい制度（改正後）
「特定空き家」になる前の、窓が割れていたり、雑草が生い茂っている程度の「管理不全空き家」の段階で、行政が指導や勧告を行えるようになり、税金の優遇措置も解除できるようになった。

つまり、これまで「まだ大丈夫だろう」と放置できていた空き家にも、行政が早期に介入し、ペナルティを科せるようになったのが、今回の改正の核心です。

ポイント
● 危険な空き家の"予備軍"＝「管理不全空き家」が新設
● これまでより早い段階で、行政の指導対象になる
● ちょっとした管理不足が、大きなリスクに直結する時代に

2.【最大のリスク】固定資産税が「最大6倍」になる仕組み

今回の法改正で、所有者にとって最もインパクトが大きいのが、固定資産税の増額です。

住宅が建っている土地には、固定資産税が最大で1/6に減額される「住宅用地の特例」という優遇措置が適用されています。
しかし、お持ちの空き家が「管理不全空き家」に指定され、自治体から「勧告」を受けると、この特例の対象から除外されてしまうのです。

特例が適用されている場合：固定資産税評価額 × 1/6 × 税率
特例が解除された場合：固定資産税評価額 × 1（満額） × 税率

単純計算で、土地にかかる固定資産税が、ある日を境に最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。これは、空き家所有者にとって非常に大きな経済的負担となります。

ポイント
● 「管理不全空き家」に指定されると、税金の優遇がなくなる
● 結果、土地の固定資産税が最大6倍になる可能性がある
● 空き家を放置する経済的デメリットが急激に増大

3. あなたの空き家は大丈夫？「管理不全空き家」の基準

では、どのような状態だと「管理不全空き家」と判断されてしまうのでしょうか。法律では、具体的に以下のような状態が例示されています。

判断基準の例	具体的な状態
そのまま放置すれば「特定空き家」になる恐れがある	・窓ガラスが割れている、壁に亀裂が入っている・屋根や外壁の一部が剥がれかけている・基礎にひび割れや沈下が見られる　など
景観を著しく損なっている	・ゴミが散乱し、悪臭や害虫が発生している・雑草や樹木が生い茂り、隣地や道路にはみ出している・落書きなどが放置されている　など

これらの判断は、最終的に各市町村が行います。「うちの空き家は大丈夫だろうか」と少しでも不安を感じたら、早急な対策が必要です。

ポイント
● 窓の破損や雑草の繁茂など、身近な問題が対象に
● 周辺の景観や環境に悪影響を与えているかが問われる
● 最終的な判断は、自治体（市町村）が行う

4. 所有者が今すぐやるべき3つの選択肢

固定資産税の増額といったリスクを回避するため、空き家の所有者には、主に3つの選択肢が考えられます。

選択肢	内容
① 管理・修繕する	最も基本的な対策。定期的に清掃や草刈り、換気を行い、破損箇所を修繕する。遠方であれば、地域の管理サービス会社に依頼する方法もあります。
② 売却・賃貸する	空き家を資産として活用する方法。リフォームして賃貸に出したり、現状のまま、あるいは更地にして売却します。まずは不動産会社に査定を依頼するのが第一歩です。
③ 解体する	建物の老朽化が激しく、活用が難しい場合の最終手段。ただし、解体して更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、固定資産税は上がります。

どの選択がベストかは、空き家の状態や立地、所有者の状況によって異なります。まずは専門家に相談し、客観的なアドバイスを受けることが重要です。

ポイント
● まずは適切に「管理」し、リスクを回避する
● 資産として「売る」「貸す」ことを積極的に検討する
● 最終手段として「解体」も視野に入れるが、税金には注意

5. Superior夢暮の空き家・活用サポート

私たちSuperior夢暮は、家を建てる・直すプロとして、また地域に根差す企業として、深刻化する空き家問題に真摯に取り組んでいます。

無料の空き家診断と査定
お客様がお持ちの空き家の現状を、建築のプロが診断。「管理不全空き家」に該当するリスクがあるか、修繕にいくらかかるかなどを調査します。同時に、不動産としての価値査定も無料で行います。
最適な活用プランのご提案
売却、賃貸、リノベーション、解体など、様々な選択肢のメリット・デメリットを比較検討し、お客様にとって最も有利な活用プランを、中立的な立場でご提案します。
ワンストップでの実務対応
リフォームや解体工事の施工、不動産売却の仲介、司法書士など専門家と連携した相続手続きのサポートまで、空き家に関するあらゆる実務をワンストップでお引き受けします。

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ポイント
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