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仲介手数料の仕組み｜売買時にかかる費用とは

不動産 2026.05.08

#大津/建築/不動産 #不動産売買 #ローン・補助金・資金

筆者三谷亜希子　

不動産キャリア11年

すべての出来事に感謝！すべての出会いに感謝！！
この思いを私のモットーとして、どんな時も笑顔を忘れず、皆さまにも笑いをお届けしたいと日々仕事をしております♪
前進あるのみ！！まだまだ成長中ではありますが、お客様に最高の物件がお届けできるようにすることはもちろんのこと、お一人お一人に寄り添ったご提案をさせていただけるよう頑張ります☆彡

仲介手数料の仕組み｜売買時にかかる費用とは

「土地を買う時、物件価格以外にいくら手数料が取られるの？」
不動産（土地や中古住宅）を購入したり売却したりする際、諸費用の中でも一番大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う「仲介手数料」です。

数百万円の買い物を前にして、「計算方法がよく分からない」「値引き交渉はできるの？」と疑問に思う方も多いでしょう。また、2024年に空き家売買に関する特例が変更されており、古い実家を売る方は注意が必要です。
この記事では、仲介手数料の正しい計算方法と、支払いのタイミング、最新の法改正について分かりやすく解説します。
※本記事は2026年5月現在の宅建業法（特例含む）に基づき作成しています。

1. 仲介手数料の計算方法（上限額のルール）

仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）によって「これ以上受け取ってはいけない」という上限額が決められています。一般的な物件（売買価格が400万円超）の計算式は以下の通りです。

【売買価格（税抜） × 3％＋ 6万円＋消費税】

（例）2,000万円の土地を購入した場合
2,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 66万円
これに消費税（10％）を加えて、「72万6,000円」が仲介手数料の上限となります。

2. いつ、どうやって支払うの？

仲介手数料は「成功報酬」です。不動産会社に相談したり、物件を案内してもらったりした段階では発生しません。
支払いのタイミングは、一般的に以下の2回に分けて「現金」または「振込」で支払います。

売買契約時：半額（50%）を支払う
引き渡し時（決済時）：残りの半額（50%）を支払う

※全額を引き渡し時に一括で支払う契約にする会社もあります。

3. 【2026年最新】低廉な空き家売買の特例

実家などの古い空き家を売却する予定の方は、以下のルール変更を知っておく必要があります。
2024年7月より、売買価格が「800万円以下」の物件を売却する場合に限り、不動産会社は売主に対して「最大30万円＋消費税（＝33万円）」まで仲介手数料を請求できるという特例に変わりました（※現地調査費用などがかかるため）。
「売値が200万円だから、手数料は10万円くらいだろう」と思っていると、想定以上の請求が来て驚くことになるため注意しましょう。

4. 手数料は値引きできる？「無料」の罠

あくまで「上限額」なので、値引き交渉自体は可能ですが、無理な値引きはおすすめしません。仲介手数料には、物件の調査費用や、トラブルを防ぐための契約書作成など、重要かつ責任の重い業務の対価が含まれているからです。
また、「仲介手数料無料！」を謳う物件は、不動産会社が売主（建売業者など）から直接手数料をもらっているケースが大半です。一見お得に見えますが、物件価格そのものに利益が上乗せされていることもあるため、トータルコストで判断することが大切です。

ポイント
・仲介手数料は原則「現金」で用意する（諸費用ローンに組み込める場合もあり）
・売主が個人の場合は消費税がかからないため、税抜価格で計算する
・「専任媒介契約」でも「一般媒介契約」でも手数料の上限は同じ