二世帯住宅の売却｜査定や相場の注意点を解説
二世帯住宅の売却｜査定や相場の注意点を解説
「親と同居していた二世帯住宅が空き家になったので売りたい。でも、不動産屋の査定額が思ったより低くて驚いた…」
建物が広く、キッチンもお風呂も2つある豪華な二世帯住宅。一般的な単世帯の家よりも高く売れそうに思えますが、実は不動産市場において二世帯住宅の売却は非常にハードルが高いのが現実です。
2024年の相続登記義務化により、実家の売却を急ぐ方が増えていますが、二世帯住宅ならではの「売れにくさ」の理由を知らずに売り出すと、長期間放置されるリスクがあります。
この記事では、二世帯住宅の査定相場が低くなる理由と、少しでも高く売るための戦略をプロの視点から解説します。
※本記事は2026年現在の不動産市場動向に基づき作成しています。
目次
- 1. なぜ二世帯住宅は「売れにくい」のか？
- 2. 【間取り別】売りやすさの違い（分離型 vs 同居型）
- 3. 投資家向け？「賃貸併用住宅」としての売却
- 4. 単世帯向けにリフォームしてから売るべき？
- 5. まとめ：ターゲットを絞った売却活動を
1. なぜ二世帯住宅は「売れにくい」のか？
最大の理由は「需要が極端に少ないから」です。
中古住宅を探している人の大半は「単世帯（夫婦＋子ども）」です。彼らにとって、キッチンが2つある広すぎる家は「持て余す」「掃除が大変」「固定資産税が高い」というデメリットしかなく、購入の対象外になってしまいます。
需要が少ないため、結果として相場よりも価格を下げないと買い手がつきにくいのが二世帯住宅の宿命です。
2. 【間取り別】売りやすさの違い（分離型 vs 同居型）
二世帯住宅の構造によって、売りやすさは大きく変わります。
- 完全分離型（玄関からすべて別々）
比較的売りやすいタイプです。「親と同居したい人」だけでなく、後述する「投資目的の人」にも需要があります。 - 完全同居型・一部共有型（玄関や水回りが一緒）
最も売却が難しいタイプです。部屋数が多い単世帯住宅として売り出すことになりますが、不要なミニキッチンなどが邪魔になるため、買い手から大幅なリフォーム費用の値引きを要求される傾向があります。
3. 投資家向け？「賃貸併用住宅」としての売却
完全分離型の二世帯住宅であれば、一般のファミリーだけでなく「不動産投資家」や「家賃収入を得ながら暮らしたい人」をターゲットにすることができます。
「1階に自分が住んで、2階を賃貸に出す（賃貸併用住宅）」、あるいは「両方を貸し出して収益物件（アパート）にする」という利回りをアピールすることで、査定額を下げずに売却できる可能性があります。
4. 単世帯向けにリフォームしてから売るべき？
「2階のキッチンを撤去して、単世帯向けにリフォームしてから売り出した方が良いか？」とよく相談されます。
結論から言うと、売主側でリフォーム費用を先出しするのはおすすめしません。リフォーム代（数百万円）を売却価格に上乗せすると相場から外れてさらに売れにくくなりますし、買い手の好みに合わなければ意味がないからです。基本は「現状渡し」とし、その分価格交渉に応じるのが現実的です。
・長期間売れない場合は、「建物を解体して更地（土地）として売る」ことも検討する
・土地が広い場合、分筆（土地を2つに分ける）して売却する戦略もある
・相続登記が済んでいないと売却活動ができないため、事前の手続きを忘れずに
5. まとめ：ターゲットを絞った売却活動を
二世帯住宅の売却は、「誰に、どう使ってもらうか」というターゲット設定の戦略が必要です。
Superior夢暮では、注文住宅の設計ノウハウと不動産売買の知識を活かし、難しい二世帯住宅の売却査定・活用プランを的確にアドバイスいたします。
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