土地価格の変動要因｜相場・立地・将来性を読み解く
土地価格の変動要因｜相場・立地・将来性を読み解く
「狙っているエリアの土地、数年前よりすごく高くなっている気がする…」
これから家を建てる方にとって、土地の価格（地価）の変動は、家づくりの総予算を揺るがす大きな問題です。
滋賀県内、特に大津市や草津市などの南部エリアでは、近年土地価格の変動が激しく、場所によって「上がり続ける土地」と「横ばい・下落する土地」の二極化が起きています。
この記事では、なぜ土地の価格は変動するのか、その要因と「将来資産価値が落ちにくい土地」を見極めるポイントを解説します。
※本記事は2026年5月現在の不動産市場動向に基づき作成しています。
目次
- 1. 滋賀県の地価の現状「二極化の加速」
- 2. 変動要因①：共働き世代が求める「駅近・利便性」
- 3. 変動要因②：価格に直結する「災害リスク」
- 4. 将来性を見抜く「人口動態と再開発」
- 5. まとめ：100点の土地はない、決断力がカギ
1. 滋賀県の地価の現状「二極化の加速」
2026年現在の不動産市場では、需要と供給のバランスにより明確な「二極化」が進んでいます。
京都や大阪へのアクセスが良いJR琵琶湖線沿線（大津・石山・草津など）や、大型商業施設があるエリアは、地価が高止まり、あるいは上昇傾向にあります。
一方で、駅からバスで長時間かかる郊外の古いニュータウンや、生活に車が必須となるエリアの一部では、地価が横ばい、もしくは緩やかに下落しています。
2. 変動要因①：共働き世代が求める「駅近・利便性」
地価を押し上げる最大の要因は、現代のライフスタイルの変化です。
共働き世帯が増えたことで、「多少土地が狭くても、駅や保育園、スーパーに近い便利な場所」を求める声が圧倒的に多くなりました。
そのため、「駅から徒歩15分圏内」の土地は売りに出てもすぐに買い手がつき、価格競争が起きやすくなっています。
3. 変動要因②：価格に直結する「災害リスク」
近年、土地価格に大きな影響を与えているのが「ハザードマップ（災害予測地図）」です。
過去の水害被害などの教訓から、買い手の防災意識が非常に高まっています。そのため、同じ駅からの距離でも、「浸水想定区域」や「土砂災害警戒区域」に入っている土地は敬遠されがちになり、価格が伸び悩む傾向にあります。
逆に、高台などの安全なエリアは「プレミアム価格」がつくこともあります。
4. 将来性を見抜く「人口動態と再開発」
将来、家を売却することになった時の資産価値を保つには、「街の将来性」を見ることが大切です。
「駅周辺の再開発計画があるか」「近くに新しい道路や商業施設ができる予定はあるか」「小学校の児童数は維持されているか」などの情報を自治体のホームページ等で調べることで、10年後、20年後も人が集まる街かどうかをある程度予測することができます。
・「相場より安い土地」には、崖地、インフラ未整備、法規制など必ず理由がある
・ネットに出回る前の「水面下の情報」を掴むには、地元に根付いた建築会社との連携が必須
・土地探しに1年以上かけると、建築費や金利上昇で結果的に損をすることがある
5. まとめ：100点の土地はない、決断力がカギ
「駅近で、日当たりが良くて、災害リスクがなくて、安い土地」。残念ながら、そんな100点の土地は存在しません。
Superior夢暮では、「土地に70点、建物で30点をカバーして100点の暮らしを作る」という視点で、お客様の優先順位に合わせた土地探しをサポートしています。
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