長期譲渡所得とはどんな所得？計算方法と使える控除を解説
不動産を売却した際に発生する所得は譲渡所得として扱われ、その金額によって納める所得税や住民税の金額が増える可能性があります。
譲渡所得には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があるので、節税を意識する場合はその違いを意識しておかなければいけません。
今回は長期譲渡所得について、その概要と計算方法、節税のために使える控除を解説します。
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長期譲渡所得とは？
譲渡所得は不動産売却によって生じた所得のことであり、所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類にわけられます。
不動産の所有期間が5年を超えていた場合、売却の際に生じた所得は長期所得として扱われます。
長期譲渡所得にかかる税率は、所得税15%、住民税5%の合計20%です。
一方、所有期間が5年以下の不動産を売却した際の所得は、短期譲渡所得として扱われます。
短期譲渡所得にかかる税率は、所得税30.63%、住民税9％の合計39.63％です。
なお、長期・短期に関わらず譲渡所得にかかる税金は分離課税として扱われるので、事業所得や給与所得とはわけて計算することになります。
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長期譲渡所得の計算方法
長期譲渡所得税の金額は、不動産の譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除を用いて計算します。
譲渡価額とは土地や建物の売却代金のことであり、売買契約書などで確認可能です。
取得費は、売却した不動産を取得する際にかかった費用を指し、建物についてか減価償却費の相当額を差し引いて算出します。
譲渡費用とは、仲介手数料や測量費、印紙代、立ち退き料といった不動産の売却時にかかった費用のことです。
特別控除は、後述するような譲渡価額から一定額を差し引くことが可能な制度です。
これらの金額を元に「譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除」の計算式を用いることによって、長期譲渡所得が算出できます。
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長期譲渡所得が出た際に使える控除と特例
長期譲渡所得が出た際に使える代表的な控除としては、10年超所有軽減税率の特例、居住用財産の3,000万円特別控除、空き家の3,000万円特別控除などが挙げられます。
10年超所有軽減税率の特例は、10年を超えて所有していたマイホームを売却する際に利用できる特例であり、長期譲渡所得が6,000万円以下の場合税率が10%（住民税4%）に軽減されます。
居住用財産の3,000万円特別控除は、一定の要件を満たしたマイホームを売却した際、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円を控除可能な制度です。
空き家の3,000万円特別控除は、相続や遺贈によって所有者となった空き家を売却する際に活用できる制度であり、最大3,000万円の控除が受けられます。
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まとめ
長期譲渡所得とは、5年を超えて所有していた不動産を売却する際に生じた所得のことであり、短期所得よりも住民税や所得税の税率が低くなります。
長期譲渡所得の金額は、譲渡価額と取得費、譲渡費用、特別控除を用いて計算が可能です。
利用できる控除や特例の種類は不動産の所有期間や居住状態、取得の状況によって異なるので、節税のためにはどれが使えるのかをあらかじめ調べておくと良いでしょう。
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