借地権付きの家を売却する方法とは？借地権の概要と流れについても解説！
借地権付き建物とは、借りた土地に建てた建物のことです。
借地権付き建物の売却をお考えの方は、借地権の種類や売却の流れについて知っておくことでスムーズな売却活動ができるでしょう。
そこで今回は、借地権とは何か、借地権付き建物を売却する方法と、借地権付き建物を売却する流れを解説します。
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借地権とは
借地権とは、土地の所有者が他人に土地の使用権を有償で貸し付ける権利です。
借地権には、普通借地権、定期借地権、旧法借地権の3種類があります。
普通借地権は、現行の借地借家法に基づく権利であり、「新法普通借地権」とも呼ばれています。
特徴として、契約を更新すれば土地を半永久的に借り続けられ、貸主は正当な理由なしに更新を断ることができず、ルールを守れば土地を半永久的に借りることができる点が挙げられます。
定期借地権は、更新を前提とせず、最低存続期間は50年以上と期間が定まっているため、普通借地権とは異なります。
特徴として、契約終了後は基本的に建物を解体して土地を引き渡す必要があり、永住や子供への相続を考えている場合には適していません。
旧法借地権は、1992年8月以前に土地の貸し借りがおこなわれていた場合に発生し、新法借地権と比較して、その特徴は「借主の権利が強い」ことにあります。
また、契約更新で半永久的に土地を借り続けることができ、存続期間の定めがない場合、建物が朽廃すると借地権が同時に消滅します。
一方、存続期間が定められている場合、建物の朽廃に関わらず借地権が消滅せず、再築が可能です。
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借地権付き物件の売却方法
借地権付き建物を売却する方法は、大きく分けて3つあります。
一つ目は、地主に直接売却する方法です。
借地権の契約期間は一般的に長期間にわたるため、地主が土地の権利を取り戻したいと考えている場合もあります。
一方で、土地の所有者には、借地権を買い取る法的な義務は課せられておらず、地主がメリットを感じない場合は借地権を買い取ることは難しいかもしれません。
二つ目は、第三者に売却する方法です。
地主の承諾を得る必要がありますが、市場に出せば買い手が見つかる可能性があります。
この場合は、借地権を他者に譲渡する際に、地主の許可を得るための「譲渡承諾料」として、通常借地権価格の約10％を借地人が地主に支払う必要があります。
三つ目は、底地権を買い取ってから売却する方法です。
底地権の買い取り価格と建物の売却価格の差額が利益となりますが、多額の資金や地主への交渉や説得が必要です。
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借地権付き建物を売却する手順について
まず、仲介契約を結びます。
次に、不動産会社を通して地主の承諾を得ます。
地主に売却意向を伝え、借地権の譲渡に同意してもらいます。
地主は譲渡を拒否する権利を持っていることを忘れないようにしましょう。
最後に、借地権譲渡承諾書を作成します。
地主が同意した場合、承諾書を作成し、関係者で署名捺印します。
地主の承諾を得て、いよいよ不動産会社が売却活動をおこなうことができます。
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まとめ
借地権とは、土地の所有者から土地の使用権を借りることです。
売却する方法として、地主に直接売却する方法、承諾を得て第三者に売却する方法、底地権を買い取ってから売却する方法の３つが挙げられます。
いずれの方法にせよ、借地権付き建物を売却する場合は、土地の所有者に売却の意思を伝え許可を取る必要があります。
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